香港：一个房价总是会创造奇迹的地方

　　香港：一个房价总是会创造奇迹的地方

　　自2003年起，香港房价创造了连续15年上涨的“神话”。严重的土地供应不足，再加上内地投资者大量买入，香港房价直线上升。而在内地倡导“大众创业、万众创新”时，香港依然崇尚“专业精英”文化，对香港青年来说，生存、买房是压在头顶上的“大山”，创业是可望不可求的事，医生、财务分析师、会计师、投行等才是更受青睐的职业。

　　证券时报记者 罗曼

　　9月27日凌晨，美联储宣布年内第三次加息，随后香港金管局跟进，上调贴现窗基本利率25个基点至2.50%。

　　在此背景下，唱空香港楼市者居多，认为加息会影响楼价，且租金回报率也开始降低。耀才证券创始人叶茂林称，若贸易局势紧张，美联储持续加息，香港住宅价格或在两年内大幅下降，跌幅甚至达40%。就连瑞银也喊出，香港面临最严重的楼市泡沫风险。

　　“下跌？不可能下跌的，香港没有多少地了，严重的土地供应不足，香港的房价以前像直线一样上升，现在可能是盘旋式上升。”美联物业的地产中介代理商李小姐操着不标准的普通话边说边做手势。

　　香港加息

　　楼市拐点将至？

　　自2003年起，香港房价就像一辆失控的火车，创造了连续15年上涨的“神话”，这是香港历时最长的房价上涨周期。香港的私人住宅售价指数7月上升至393.5点，连续上升28个月。

　　根据咨询机构Demographia发布的2017年国际房价负担能力报告显示，香港连续第八年蝉联冠军，属于“极度负担不起”之列。供房负担比例从2016年的18.1倍上升至2017年的19.4倍，这意味着如果不贷款的话，香港人需要不吃不喝19.4年才可以买房。

　　莱坊国际发布的《财富报告》显示，截至2017年12月31日，香港豪宅售价连续6年稳居全球第二贵，以100万美元计，去年在香港只可购买22平方米，仅次于摩纳哥。

　　李小姐向证券时报记者提供的一组数据也足以证明香港楼市的疯狂，10月1日至10月7日香港一手楼盘南区左岸、维港颂均价已经达到53万港元/平方米，敦皓楼盘均价达到89万港元/平方米，但这并不是香港最贵的楼盘，位于港岛东半山一处新楼盘最新一手成交均价137万港元/平方米，一套450平方米左右的豪宅价值约6亿港元。“这个单位也创造了亚洲最贵纪录。你知道吗，香港是一个房价总会发生奇迹的地方，这里寸土寸金，每一个建筑设计师都恨不得将房子的每一个角落都变成可利用的空间。”李小姐说。

　　然而，美联储年内第三次加息如期而至，香港各大银行也终于开始行动了。9月27日，香港四大银行汇丰银行、恒生银行、渣打银行、中银香港均宣布上调港元最优惠贷款利率（Prime Rate，简称P息），这是香港12年来首次上调最优惠利率，代表过去逾10年的超低息环境宣告结束，有分析指出美元加息将直接刺穿香港楼市泡沫，一时间，唱空香港楼市的声音四起。

　　投资银行里昂证券在研报中指出，香港的房地产市场正经历15年来最差的宏观环境，利率上升、经济放缓和人民币贬值等“三座大山”正冲击着香港楼市，其中房贷利率上涨是令购房需求降温的一个重要原因。

　　叶茂林称，若贸易局势进一步紧张，未来美联储持续加息，香港住宅价格或在两年内大幅下跌，跌幅或达40%。花旗估计下半年香港房价能够下跌7%左右，瑞银认为香港房价到2019年底最多跌去10%。

　　香港豪宅

　　70%被内地投资者买走

　　房价到底怎么走，应该要看看现在买房的是哪些人群。

　　“别妄想唱空楼市，因为就算楼市在未来几个月下跌，很快就会回升，事实上香港的楼价早已超出了市民的负担能力，但仍然上升。虽然近月升势放缓，但楼价指数却比2017年12月上升13%。还有一个重要原因，那就是流向香港房地产行业的内地资金事实上并没有放缓。”富裕地产中介林先生向记者表示。

　　记者走访港岛西区的一手楼盘，位于北角附近的海璇，8000万港元以上的大户型基本售罄，李小姐向记者透露，“目前F座小户型约26平方米左右的只剩下8套，均价在1400万港元~1800万港元左右，这个用来做投资非常好，下面就是购物中心，还有去内地的直达巴士，1分钟步行到港铁北角站，8分钟到达中环国际金融中心（IFC），32分钟到达香港机场，还带学位，小学有华仁、北角官立，中学有皇仁书院、玛利曼中学、庇利罗士女子中学等。”

　　香港豪宅成交市场异常火爆，国庆期间单宗交易金额过亿港元的豪宅已经有2宗，二季度单宗交易金额过亿港元的豪宅达到12宗，累计金额为108亿港元，环比激增617.4%。“香港豪宅火爆，跟内地富豪密切相关，70%以上都被内地客买走了。”李小姐笑称，“现在香港顶级豪宅里面的会所进去都讲普通话，连门口的保安普通话都比我讲得好。香港的豪宅根本不愁卖不出去，一方面内地投资客有很强的投资需求，另一方面这些楼盘附近有着香港最好的学位。”

　　而内地人去香港购置房产，还需要缴纳30%的印花税，一套1000万港元的房子，印花税就要上缴300万港元，折合人民币267万元。

　　在内地实行严格的管制背景下，这些动辄千万的资金是如何绕道管制出海购置房产的？记者通过暗访发现，不少香港地产中介代理商会给内地客人一个指定账户，并给出汇率，购房者只需要将钱转入国内指定账户，即到香港，还有一些人以单位名义前来香港购置房产。“你只需要准备好钱就行，其他的我们会帮忙安排。”李小姐表示。

　　今年6月份位于何文田的一处楼盘天铸，一个停车位卖到了600万港元，创全港停车位新高纪录，截至2018年9月，这个盘的7幢洋房已经卖掉了5幢，其中4幢都是内地投资客用公司名义入市，光交税就贡献了2.6634亿港元。

　　面对香港楼市的疯狂，港府也开始着手整治，6月29日，香港公布6项房屋政策新措施，最重磅的就是征收空置税，希望能够在一定程度上抑制香港楼市炒作。

　　李小姐向记者表示，因为香港地少，刚性需求大，而建一幢楼最少4年，所以升值快，很多政策即使出了在短期内对房价有所限制，但是未来还会再度上升，如港银加息，向银行借500万港元一个月也就多供300多港元，影响有限。

　　至于香港未来楼价走势，恒隆地产董事长陈启宗在2017年年报是这么说的：“我们难以期望香港楼价在可见的将来变得相宜，主要是因为我们许多内地同胞都有意在香港特区购置物业。正如本地许多富人一样，他们会在伦敦、纽约或东京置业，内地朋友的个人财富不断增加，便会开始境外投资。他们的首选通常是香港。超级富豪常会牵头购买豪宅甚或独立屋，接着其他的富有一族会跟随，购买近乎豪宅的单位。鉴于有数以千万计的内地中产人士希望在香港购置物业，楼价长远又如何能回落呢？”

　　“劏房”也流行

　　在寸土寸金的香港，有一种将一间房切割成几间房出租的，每间房五脏俱全，有床有柜有厕所，再好一点的就是还有个小厨房，但内部极其狭窄和压抑。这就是所谓的“劏房”。