2018年1-9月中国房地产企业销售金额TOP100

Top100房企规模触七万亿门槛，回款难下的“金九”成色

九月份向来被认为是房企收获的季节，从“观点指数·2018年1-9月中国房地产企业销售金额TOP100”来看，走过四分之三的年度旅程，房企的流量销售总规模增至71355亿元，与去年同期相比，增长了42.25%。

数据来源：观点指数整理

1-9月份，销售额达千亿元的房企已达19家，Top10、Top20、Top50、Top100房企的销售额门槛再次提升，分别为1490亿元、997亿元、403亿元、103亿元。

若从单月的销售额来看，9月份Top100房企实现了10773亿的销售额度，环比增长了39.45%，结束了第三季度以来环比增速为负数的情况；而同比增速则达到74.76%。

数据来源：观点指数整理

9月份中旬，国家统计局发布数据显示，8月份，70个大中城市中，新建住宅厦门环比微跌0.1%，南京、北京持平，其余67个城市房价全部上涨。在二手房方面，除了厦门和上海环比微跌，锦州、北京环比持平，其他66个城市都全部上涨。

市场形势变化给房企带来压力，为了抓住销售时点，一些房企在9月份掀起了一波“折价”潮，希望能以价换量。

比如，泰禾某地项目近日给出较大优惠，若购房人全款购房，可获七折优惠；恒大自8月30日至10月8日，也针对旗下280个城市646个楼盘推出了特惠活动；阳光城则开启“千亿攻势”特惠购房季，根据区域的不同，制定出不同的降价策略。

降价可以归因于房企自身运营的资金压力。中报显示，截至6月末，不少房企出现了经营性现金流转负或缩减的情况。在融资渠道收紧的环境下，房企需要更多地在周转中获取充足的现金流。

房企新开工面积与销售面积差距拉大，销售回款支撑运营周期

观点指数发现，2018年以来，房地产单月新开工面积与商品房销售面积之差，普遍大于去年同期。第三季度，或许为了储粮迎接“金九银十”，7月、8月单月新开工面积分别为1.9亿平方米、1.85亿平方米，与商品房销售面积的差距继续拉开，差值达到6000万平方米以上。

数据来源：国家统计局、观点指数整理

若与去年同期相比，新开工面积的增速曲线也一直高居其上，7月份达到峰值，为29.44%；8月份有所下降，但仍有26.58%的增速。而商品房销售面积的同比增速，近几个月则都未达10%。

面对融资趋紧的环境，在平衡利润的同时，房企的回款速度决定着未来的现金流状况，而要促进现金回笼，就必须保持一定的周转节奏；这也成为了推动新开工面积增长的关键因素。但或许是因为开工面积与销售面积的“步频”不一致，上半年，各房企的存货都有着不同程度的上涨。

房地产行业相关的资金投入，在产品销售并结转收入以前都以存货形式存在。据观点指数统计，今年6月末，在销售排名靠前的房企中，存货最大增幅接近40%。从存货的规模来看，恒大、万科、碧桂园、绿地控股等，都有不小的量级。

存货的增加，需要更多的资金来填充。1-8月份，房地产开发企业到位资金10.67万亿元，同比增长6.9%，增速比1-7月份提高0.5个百分点。

其中，国内贷款1.58万亿元，下降6.6%；利用外资35亿元，下降68.3%；自筹资金3.49万亿元，增长11.2%；定金及预收款3.54万亿元，增长15.1%；个人按揭贷款1.56万亿元，下降1.0%。

由此看来，房企的累计到位资金有了一定程度的保障，但资金的来源仍更倾向于自筹资金与定金及预收款。作为房企销售回款的一部分，定金及预收款15.1%的增长幅度以及3.54万亿元的额度，支撑着资金到位周转。

更名浪潮依旧持续，房地产投资基调审慎

随着行业的发展，房企们似乎提前预见到了传统地产业务利润的“天花板”，于是纷纷涉及养老、长租公寓、金融、物业管理、家居、物流等领域，并更改名称以表明自身的发展姿态。

9月初，“深圳市万科房地产有限公司”更名为“深圳市万科发展有限公司”；对于将战略升级迭代为城乡建设和生活服务商的万科而言，其计划将城市公司的“地产”字眼去掉，扩大经营范围，据说其广州、上海等城市公司已完成更名。

而9月12日，保利也宣布将变更公司名称为“保利发展控股”，加快综合服务与不动产金融两翼业务的发展。万科与保利的动作，只是更名趋势中的一个缩影。

据观点指数不完全统计，今年以来，已有包括朗诗、合景泰富、龙湖、时代中国、保利地产近十家房企更名，这是继2016年之后又呈现出的又一波更名浪潮。

数据来源：观点指数整理

从收入结构来看，多元化企业的房地产开发收入都占比八九成以上，传统业务仍是它们的“输出”主力。但近几年来，万科、龙湖、保利等房企该比例都有不同程度的下降，其中龙湖于上半年末首次降至90%以下，这反映了它其他业务规模的扩张。

为了扩大利润的增长点，房企们的“多元化”步调越来越频繁；这在2016年就抢先一步更名的恒大和雅居乐身上体现得尤为明显。

近日，雅居乐收购中滔环保六家子公司各50%股权，又拟与田园东方合作开发运营文旅小镇、田园乡村等；而恒大的汽车向来引人注意，它以144.9亿元入股广汇集团也意在拓展汽车销售、能源、地产、物流等业务。

在将触角伸向其他领域的同时，各主体对于房地产的投资也逐渐转为理性与审慎。8月份，房地产单月的投资额比7月份有所微涨，达1.06万亿；但同比投资增速却比7月份有所回落，从13.16%降至9.25%。

数据来源：国家统计局、观点指数整理