顺鑫农业:拟转让所持有的北京顺鑫牵手果蔬饮品股份有限公司之股权项目资产评估报告书
公告日期 2010-03-16
北京顺鑫农业股份有限公司拟转让所持有的北京顺鑫
牵手果蔬饮品股份有限公司之股权项目
资 产 评 估 报 告 书
天兴评报字(2010)第82号
(第1册,共1册)
北京天健兴业资产评估有限公司
二〇一〇年三月二日北京顺鑫农业股份有限公司拟转让所持有的北京顺鑫牵手果蔬饮品股份有限公司之股权项目资产评估报告书目录 第1页
北京天健兴业资产评估有限公司
北京顺鑫农业股份有限公司拟转让所持有的北京顺鑫
牵手果蔬饮品股份有限公司之股权项目
资产评估报告书
目 录
注册资产评估师声明.................................................. 1
资产评估报告书摘要.................................................. 1
资产评估报告书...................................................... 4
一、委托方、被评估单位(或者产权持有单位)、委托方以外的其他评估报告使
用者概况.......................................................... 4
二、评估目的...................................................... 7
三、评估对象和评估范围............................................ 7
四、价值类型及其定义.............................................. 8
五、评估基准日.................................................... 9
六、评估依据...................................................... 9
七、评估方法..................................................... 11
八、评估程序实施过程和情况....................................... 14
九、评估假设..................................................... 17
十、评估结论..................................................... 17
十一、特别事项的说明............................................. 17
十二、评估报告的使用限制说明..................................... 18
十三、评估报告提出日期........................................... 19
资产评估报告书附件................................................. 21北京顺鑫农业股份有限公司拟转让所持有的北京顺鑫牵手果蔬饮品股份有限公司之股权项目资产评估报告书目录 第2页
北京天健兴业资产评估有限公司
一、委托方关于股权转让的董事会决议
二、被评估单位2009 年度专项审计报告及基准日财务报表
三、委托方和被评估单位法人营业执照
四、评估对象涉及的主要权属证明资料
五、委托方和相关当事方的承诺函
六、签字注册资产评估师承诺函
七、评估机构资格证书
八、评估机构法人营业执照副本
九、签字注册资产评估师资格证书
十、评估业务约定书
本报告共二册:
资产评估报告及附件 、资产评估明细表 一册
资产评估说明 一册北京顺鑫农业股份有限公司拟转让所持有的北京顺鑫牵手果蔬饮品股份有限公司之股权项目资产评估报告书声明 第1页
北京天健兴业资产评估有限公司
注册资产评估师声明
一、我们在执行本资产评估业务中,遵循相关法律法规和资产评估准则,恪守
独立、客观和公正的原则。根据我们在执业过程中收集的资料,评估报告陈述的
内容是客观的,并对评估报告的合理性承担相应的法律责任。
二、评估对象涉及的资产负债清单是由委托方、被评估单位申报并经其签章确
认;提供必要资料保证所提供资料的真实性、合法性、完整性和恰当使用评估报
告是委托方和相关当事方的责任。
三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系;与相关当事
方没有现存或者预期的利益关系,对相关当事方不存在偏见。
四、我们已对评估报告中的评估对象及其涉及资产进行现场调查;我们已对评
估对象及其涉及资产的法律权属状况给予必要的关注,对评估对象及其涉及资产
法律权属资料进行查验,并对已经发现的问题进行了如实披露,且已提请委托方
及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。
五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件
的限制,评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别
事项说明及其对评估结论的影响。北京顺鑫农业股份有限公司拟转让所持有的北京顺鑫牵手果蔬饮品股份有限公司之股权项目资产评估报告书 第1页
北京天健兴业资产评估有限公司
北京顺鑫农业股份有限公司拟转让所持有的北京顺鑫
牵手果蔬饮品股份有限公司之股权项目
资产评估报告书摘要
天兴评报字(2010)第82 号
北京天健兴业资产评估有限公司接受北京顺鑫农业股份有限公司的委托,根据
有关法律、法规和资产评估准则、资产评估公认原则,采用资产基础法对北京顺
鑫农业股份有限公司拟转让所持有的北京顺鑫牵手果蔬饮品股份有限公司之股权
的经济行为而涉及北京顺鑫牵手果蔬饮品股份有限公司的全部股东权益价值,按
照必要的评估程序执行评估业务,对其在2009 年12 月31 日的市场价值作出了公
允反映。现将资产评估情况报告如下:
一、评估目的:根据北京顺鑫农业股份有限公司拟转让所持有的北京顺鑫牵手
果蔬饮品股份有限公司之股权这一经济行为之需要,对所涉及的北京顺鑫牵手果
蔬饮品股份有限公司(以下简称:顺鑫牵手)的股东全部权益价值进行评估,提
供该权益截止评估基准日的市场价值,为该经济行为提供价值参考依据。
二、评估对象:顺鑫牵手于评估基准日的股东全部权益。
三、评估范围:经专项审计后的顺鑫牵手评估基准日资产负债表列示的资产、
负债,具体范围以顺鑫牵手提供的专项审计后的资产清查明细表为准。
四、价值类型:本次评估价值类型为市场价值。
五、评估基准日: 2009 年12 月31 日。
六、评估方法: 资产基础法
七、评估结论
(一)资产基础法评估结论
经资产基础法评估,顺鑫牵手截至2009 年12 月31 日总资产账面价值为
41,939.02 万元,评估价值为46,261.69 万元,增值额为4,322.66 万元,增值率
为10.31 %;总负债账面价值为28,805.88 万元,评估价值为28,805.88 万元,无
增减值额;净资产账面价值为13,133.14 万元,净资产评估价值为17,455.81 万北京顺鑫农业股份有限公司拟转让所持有的北京顺鑫牵手果蔬饮品股份有限公司之股权项目资产评估报告书 第2页
北京天健兴业资产评估有限公司
元,增值额为4,322.66 万元,增值率为32.91%。
评估结果详见下列评估结果汇总表
资产占有单位名称:北京顺鑫牵手果蔬饮品股份有限公司 金额单位:人民币万元
帐面价值 评估价值 增减值 增值率%
项 目
A C D=C-B E=D/B*100%
流动资产 1 24,107.13 25,448.18 1,341.05 5.56
非流动资产 2 17,831.89 20,813.51 2,981.61 16.72
其中:可供出售金融资
产
3
持有至到期投资 4
长期股权投资 5
投资性房地产 6
固定资产 7 17,719.66 20,701.28 2,981.61 16.83
在建工程 8
无形资产 9
长期待摊费用 10 112.23 112.23 -
资产总计 11 41,939.02 46,261.69 4,322.66 10.31
流动负债 12 28,805.88 28,805.88 -
-
非流动负债 13
-
-
-
负债总计 14 28,805.88 28,805.88 -
-
净 资 产 15 13,133.14 17,455.81 4,322.66 32.91
(二)有关说明
本次评估是在顺鑫牵手的经营会按其假设持续下去,并在可预见的未来不会发
生重大改变即持续经营的假设前提下进行的。
我们特别强调本评估意见仅作为交易各方进行股权交易的价值参考依据,但不
能被认为是对评估对象可实现价格的保证。
根据委托协议的约定,本报告及其结论仅用于本报告所设定的目的。
根据国家的有关规定,本评估报告使用的有效期限为1 年,自评估基准日2009
年12 月31 日起,至2010 年12 月30 日止;
以上内容摘自评估报告正文,欲了解本评估项目的全面情况和合理理解评估结北京顺鑫农业股份有限公司拟转让所持有的北京顺鑫牵手果蔬饮品股份有限公司之股权项目资产评估报告书 第3页
北京天健兴业资产评估有限公司
论,请报告使用者在征得评估报告书所有者许可后,认真阅读资产评估报告书全
文,并请关注特别事项说明部分的内容。北京顺鑫农业股份有限公司拟转让所持有的北京顺鑫牵手果蔬饮品股份有限公司之股权项目资产评估报告书 第4页
北京天健兴业资产评估有限公司
北京顺鑫农业股份有限公司拟转让所持有的北京顺鑫
牵手果蔬饮品股份有限公司之股权项目
资产评估报告书
天兴评报字(2010)第82 号
北京顺鑫农业股份有限公司:
北京天健兴业资产评估有限公司接受贵公司的委托,根据有关法律、法规和资
产评估准则、资产评估公认原则,采用资产基础法,对北京顺鑫农业股份有限公
司拟转让所持有的北京顺鑫牵手果蔬饮品股份有限公司之股权而涉及顺鑫牵手的
全部股东权益价值,按照必要的评估程序执行评估业务,对其在2009 年12 月31
日的价值(价值类型)作出了公允反映。现将资产评估情况报告如下。
一、委托方、被评估单位概况
(一)委托方概况
1.注册登记情况
1.注册登记情况:1998 年09 月21 日
名 称:北京顺鑫农业股份有限公司(以下简称:“顺鑫农业”)
住 所:北京市顺义区站前街南侧
法定代表人: 李维昌
注册资本: 43854 万元
企业类型: 股份有限公司(上市)
2.公司概况:北京顺鑫农业股份有限公司是经北京市人民政府京政函[1998]33
号文批准,由北京市泰丰现代农业发展中心(现改制为北京顺鑫农业发展集团有限
公司)独家发起,以募集方式设立的股份有限公司。公司设立时股本总额28,000北京顺鑫农业股份有限公司拟转让所持有的北京顺鑫牵手果蔬饮品股份有限公司之股权项目资产评估报告书 第5页
北京天健兴业资产评估有限公司
万元,其中北京市泰丰现代农业发展中心以其经评估后的部分经营性净资产
31,390 万元投入公司,按66.90%的折股率折为国有法人股21,000 万股,占总股
本的75%,向社会公开发行人民币普通股7,000 万股,占总股本的25%。经中国证
监会证监发字[1998]232 号文和证监发字[1998]233 号文批准,公司于1998
年9 月3 日通过深交所交易系统,以上网定价发行方式向社会公开发行人民币普
通股7,000 万股(含公司职工股700 万股,向投资基金配售700 万股)。主要从事
白酒生产与销售、肉食品加工与销售、果蔬汁饮料的生产与销售、良种繁育、农
业科技服务等业务。生产“华灯”牌、“牛栏山”牌系列白酒,“鹏程”牌系列肉
制品,“牵手”牌南瓜汁、胡萝卜汁等各种口味的果蔬汁饮料,繁育玉米、小麦、
蔬菜等良种,繁育优良种猪。 2000 年12 月22 日经中国证监会证监公司字
[2000]222 号文批准,公司以1999 年末股份总数28,000 万股为基数,配售2,415
万股。配股后股本结构为:国有法人股21,315 万股,社会公众股9,100 万股,股
份总数为30,415 万股。2004 年3 月24 日经中国证监会 (证监发行字[2004]35 号
文)批准,公司以2002 年12 月31 日总股本30,415 万股为基数,向社会公众股股
东配售2,730 万股,顺鑫集团公司全额放弃此次6,394.5 万股的配股权。配股后
股本总额为33,145 万股。经2005 年4 月26 日召开的公司2004 年年度股东大会
审议通过,以2004 年12 月31 日总股本33,145 万股计算,公司向全体股东每10 股
送2 股红股、派0.50 元人民币现金 (含税,扣税后,社会公众股中的个人股东、
投资基金实际为每10 股派现金0.25 元)。分红前总股本为33,145 万股,分红派
息后总股本增至39,774 万股。根据公司2007 年第一次临时股东大会决议,并经
中国证券监督管理委员会以证监发行字[2007]251 号《关于核准北京顺鑫农业股份
有限公司非公开发行股票的通知》批准,贵公司最终确定增加注册资本人民币
4,080 万元,变更后的注册资本为43,854 万元。
(二)被评估单位概况
1.注册登记情况:2004 年12 月22 日
名 称:北京顺鑫牵手果蔬饮品股份有限公司(以下简称:顺鑫牵手)
住 所:北京市顺义区牛栏山镇环岛北侧路西
法定代表人: 李维昌北京顺鑫农业股份有限公司拟转让所持有的北京顺鑫牵手果蔬饮品股份有限公司之股权项目资产评估报告书 第6页
北京天健兴业资产评估有限公司
注册资本: 10000 万元
企业类型: 股份有限公司
经营范围: 制售食品、果汁饮料、果蔬汁饮料、碳酸饮料、植物蛋白饮料、
功能饮料、茶饮料、 。
2.公司概况:北京顺鑫牵手果蔬饮品股份有限公司(以下简称“顺鑫牵手”或
“本公司”)成立于2004 年12 月,由北京顺鑫牵手有限责任公司(以下简称牵手
有限)以目前经营的果蔬饮品业务之相关净资产,经北京德威评估有限责任公司
以德威评报字(2004)第55 号资产评估报告予以评估确认后作为出资,与李维昌、
李绍林、王金明、李瑞军、刘德发、仇彦昌、林谦等七位自然人以人民币现金出
资而共同发起设立的。牵手股份股本100,000,000 元,法人代表:李维昌,主要业务
为从事果蔬汁饮料的生产与销售。
2006 年8 月8 日,北京顺鑫农业股份有限公司(顺鑫农业)与牵手有限签署
股权转让协议,顺鑫农业向牵手有限购买其持有牵手股份的90%的股权。同日,北
京顺鑫农业发展集团有限公司(顺鑫集团)与牵手有限签署股权转让协议,顺鑫
集团向牵手有限购买其持有牵手股份的5%的股权;顺鑫集团另分别与李维昌、李
绍林、王金明、李瑞军、刘德发、仇彦昌和林谦签署股权转让协议购买上述个人
持有的共计牵手股份的5%的股权。至此,顺鑫农业持有牵手股份90%的股权,顺
鑫集团持有牵手股份10%的股权。
2.近三年企业的财务状况表及经营成果表。
近三年财务状况表
金额单位:人民币元
序号 项目 2006年12 月31 日2007 年12 月31 日2008 年12 月31 日 2009 年12 月31 日
1 流动资产 131998294.45 183360816.07 205524785.34 241071283.75
2 非流动资产
3 其中:可供出售金融资产
4 持有至到期投资
5 长期股权投资
6 投资性房地产
7 固定资产 210098015.49 197607484.97 185095258.52 177196643.85北京顺鑫农业股份有限公司拟转让所持有的北京顺鑫牵手果蔬饮品股份有限公司之股权项目资产评估报告书 第7页
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8 在建工程 1445000 1445000
9 无形资产
10 其他非流动资产 1271249.25 1165311.79 1162311.79 1122311.79
11 资产总计 344812559.19 383578612.83 391782355.65 419390239.39
12 流动负债 169979535.83 234639232.51 254572792.31 288058828.21
13 非流动负债
14 负债总计 169979535.83 234639232.51 254572792.31 288058828.21
15 净 资 产 174833023.36 148939380.32 137209563.34 131331411.18
近三年经营成果表
金额单位:人民币元
序号 项目 2006年 2007年 2008年 2009年
1 营业收入 217912030.14 141134556.6 93708975.87 108460157.08
2 营业成本 118072851.28 83404620.18 57211921.06 56952809.19
3 营业税金及附加 1741682.95 827297.98 395661.98 589231.35
5 管理费用 6557869.91 14380190.55 13741297.73 13616831.74
6 销售费用 64629031.6 41516619.85 25831729.66 37746181.13
7 财务费用 3588655.14 5569018.44 4529103.79 5470603.82
8 营业利润 23943719.6 -6071444.39 -11673977.6 -6334576.72
9 利润总额 23943719.6 -6108995.34 -11729816.98 -5878152.16
10 所得税 1960777.71
11 净利润 21982941.89 -6108995.34 -11729816.98 -5878152.16
以上2006 年至2009 年年度数据均经北京兴华会计师事务所有限责任公司审计。
(三)委托方与被评估单位的关系
本报告委托方与被评估单位为投资与被投资的关系。
二、评估目的
根据北京顺鑫农业股份有限公司拟转让所持有的北京顺鑫牵手果蔬饮品股份
有限公司之股权这一经济行为之需要,对所涉及的顺鑫牵手的股东全部权益价值
进行评估,提供该权益截止评估基准日的市场价值,为该经济行为提供价值参考
依据。
三、评估对象和评估范围
1、评估对象
(1)根据本次评估所涉及的经济行为和具体评估目的,委托方确定本评估对北京顺鑫农业股份有限公司拟转让所持有的北京顺鑫牵手果蔬饮品股份有限公司之股权项目资产评估报告书 第8页
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象是被评估单位的全部股东权益。
(2)本次资产评估范围为顺鑫牵手在评估基准日(2009 年12 月31 日)的全
部资产、负债。
(3)委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围是一致
的。
(4)本次评估由于委托方的评估目的仅为顺鑫农业拟转让所持有的顺鑫牵手
之股权作参考之用,故进行了专项审计。
委估资产类型包括流动资产、机器设备、房产、长期待摊费用及流动负债等。
列表如下:
资产(负债)类型 账面金额(单位:人民币元)
流动资产
241,071,283.75
非流动资产
178,318,955.64
其中:可供出售金融资产
持有至到期投资
长期股权投资
投资性房地产
固定资产 177,196,643.85
在建工程
无形资产
长期待摊费用 1,122,311.79
资产总计 419,390,239.39
流动负债 288,058,828.21
非流动负债
负债总计 288,058,828.21
净 资 产 131,331,411.18
四、价值类型及其定义
本次评估价值类型为“市场价值”,本报告书所称“市场价值”是指自愿买方
和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下,评估对象在评估基准日进
行正常公平交易的价值估计数额。北京顺鑫农业股份有限公司拟转让所持有的北京顺鑫牵手果蔬饮品股份有限公司之股权项目资产评估报告书 第9页
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注册资产评估师执行资产评估业务的目的仅是对评估对象价值进行估算并发
表专业意见。评估结果系指评估对象在评估基准日的经济环境与市场状况以及其
他评估师所依据的评估前提和假设条件没有重大变化的情况下,为满足评估目的
而提出的价值估算成果,不能理解为对评估对象价值实现的保证或承诺。
五、评估基准日
本项目资产评估基准日是2009 年12 月31 日。评估中采用的取价标准均为评
估基准日的有效价格标准。
本次资产评估基准日由委托方与评估机构共同商定,与业务约定书明确的基准
日一致,离经济行为实施日较近,能良好地反映资产状况,符合本次评估目的,
可避免评估基准日后的调整事项对评估结论造成较大影响。
六、评估依据
本次评估工作中所遵循的具体行为依据、法律依据、产权依据和取价依据为:
(一)行为依据
顺鑫农业关于股权转让的董事会决议;
顺鑫农业与天健兴业签订的资产评估业务约定书。
(二)法律法规依据
1. 中华人民共和国主席令第42 号《中华人民共和国公司法》(2005 年10
月27 日);
2. 国务院91 号令《国有资产评估管理办法》(1991 年11 月16 日);
3. 原国家国有资产管理局 国资办发[1992]36 号《国有资产评估管理办法施
行细则》(1992 年7 月18 日);
4. 财政部令第14 号《国有资产评估管理若干问题的规定》(2001 年12 月
31 日);
5. 国务院国有资产监督管理委员会、财政部令第3 号《企业国有产权转让
管理暂行办法》(2003 年12 月31 日);
6. 国务院国有资产监督管理委员会令第12 号《企业国有资产评估管理暂行北京顺鑫农业股份有限公司拟转让所持有的北京顺鑫牵手果蔬饮品股份有限公司之股权项目资产评估报告书 第10页
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办法》(2005 年8 月25 日);
7. 国务院国有资产监督管理委员会 国资委产权[2006]274 号《关于加强企
业国有资产评估管理工作有关问题的通知》(2006 年12 月12 日);
8. 原国家国有资产管理局 国资办发[1996]23 号《资产评估操作规范意见
(试行)》(1996 年5 月7 日);
9. 中国资产评估协会,中评协[2008]218 号关于印发《企业国有资产评估报
告指南》的通知(2008 年11 月28 日);
10. 第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过《中华人民共和国
城市房地产管理法》(1994 年7 月5 日);
11. 《城镇土地估价规程》(GT/T18508-2001);
12. 《房地产估价规范》(GB/T50291-1999);
13. 第九届全国人民代表大会常务委员会第四次会议修订《中华人民共和国
土地管理法》(1998 年8 月29 日);
14. 国土资源部令第21 号《协议出让国有土地使用权规定》(2003 年6 月
11 日);
15. 《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》(2006 年12 月31 日);
16. 第十届全国人民代表大会第五次会议通过《中华人民共和国企业所得税
法》(2007 年3 月16 日);
17. 北京市国有资产管理委员会,京国资发[2008]5 号《北京市企业国有资产
评估管理暂行办法》;
18. 其他与资产评估相关的法律、法规等。
(三)评估准则依据
1. 《资产评估准则—基本准则》(2008 年7 月1 日);
2. 《资产评估职业道德准则—基本准则》(2008 年7 月1 日);
3. 《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》(2003 年3 月1 日);
4. 中国资产评估协会 中评协[2004]134 号《关于印发〈企业价值评估指导意
见〉(试行)的通知》(2004 年12 月30 日);
5. 中国资产评估协会 中评协[2007]189 号《关于印发〈资产评估准则—评估北京顺鑫农业股份有限公司拟转让所持有的北京顺鑫牵手果蔬饮品股份有限公司之股权项目资产评估报告书 第11页
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报告〉等7 项资产评估准则的通知》(2007 年11 月28 日);
6. 财政部颁布的国内企业会计准则体系。
(四)产权依据
1. 房屋所有权证;
2. 土地使用权证;
3. 机动车辆行驶证;
4. 被评估企业提供的其他权属证明文件。
(五)取价依据
1.国家计委、建设部关于发布《工程勘察设计收费管理规定的通知》(计价
格[2002]10 号);
2.国家发改委、建设部关于印发《建设工程监理与相关服务收费管理规定》
的通知(发改价字[2007]670 号);
3.财政部关于印发《基本建设财务管理规定》的通知(财建[2002]394 号);
4.北京市物价局转发国家计委关于印发 《招标代理服务收费管理暂行办法》
的通知(京价(收)字[2002]480 号);
5.北京市物价局 北京市财政局印发《关于建设工程质量监督费标准的通知》
(京价(收)字[2002]055 号);
6.《北京市建设工程概算定额》(2004)
7.《北京市建设工程费用定额》(2004)
8.《北京市工程造价信息》;
9.机械工业出版社,《2009 年机电产品报价手册》;
10.北京科学技术出版社,《资产评估常用数据与参数手册》(第二版);
11.《中华人民共和国车辆购置税暂行条例》(国务院[2000]294 号令);北京顺鑫农业股份有限公司拟转让所持有的北京顺鑫牵手果蔬饮品股份有限公司之股权项目资产评估报告书 第12页
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12.其他类报价资料和询价资料;
13.企业提供的资产清查评估明细表;
14.企业提供的设备购置合同、发票。
七、评估方法
企业整体资产的评估方法包括资产基础法(成本加和法)、市场法和收益法。
资产基础法是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估对象价值
的评估思路。市场法是指将评估对象与参考企业、在市场上已有交易案例的企业、
股东权益、证券等权益性资产进行比较以确定评估对象价值的评估思路。收益法
是指通过将被评估企业预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的评估思路。
评估人员无法取得与顺鑫牵手经营规模、业务种类相似企业股权交易案例,进
而无法采用市场法确定其整体资产价值。根据本次评估的资产特性以及现场核实
分析后认为:由于顺鑫牵手近几年营业利润连续出现较大的亏损,国际、国内品
牌纷纷加入竞争行列,使得顺鑫牵手面临果蔬汁市场非常激烈竞争,另外,前期
销售费用投入较高,但投入的效果不理想;同时在国内通胀预期的影响下原辅材
料价格不断上涨,产品利润率逐年有所下降,所以公司连续出现了年度亏损的情
况;况且,未来宏观政策、市场形式、销售渠道及竞争环境存在诸多不确定因素。
故本次评估在充分考虑到顺鑫牵手经营状况的不景气及公司经营效益下滑的现状
后,我们认为本次评估不适合采用收益法作价。本次评估适宜采用资产基础法。
资产基础法各项资产、负债的评估
资产基础法是指在合理评估单位各项资产价值和负债价值的基础上确定评估
对象价值的评估思路。在评估过程中,评估人员根据各项资产的具体情况,分别
采用不同的评估方法,具体如下:
1、关于流动资产的评估
流动资产的评估,主要采用重置成本法。
(1)对于现金,评估人员在各财务部负责人和出纳人员的陪同下,对库存现
金进行了盘点。库存现金的评估采取盘点倒推方法验证基准日现金余额,并同现北京顺鑫农业股份有限公司拟转让所持有的北京顺鑫牵手果蔬饮品股份有限公司之股权项目资产评估报告书 第13页
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金日记账和总账现金账户余额核对,以核实后的账面值确认评估值。
对于银行存款,则在核对银行存款对账单及银行存款余额调节表的基础上,以
审查核实的账面值作为评估值。
(2)对应收账款、预付帐款及其他应收款,对有关明细账和总账进行了核对,
对款项的形成原因、账龄、债务人的资信情况等进行了调查,同时通过账龄分析
并结合单位应收款项的实际状况,对所能形成相应资产的权益和收回可能性进行
分析判断。具体为:在执行上述程序后,首先对应收款项进行个别认定;在个别
认定的基础上,对其它不能明确坏账损失的账项,结合单位实际情况,依据共同
认定的账龄分析原则,判断可能形成的坏账损失,最终确认评估结果。
(3)关于存货的评估,顺鑫牵手的存货包括原材料、在产品、产成品等。对于
存货的评估,评估人员根据企业提供的存货明细清单,核实有关购置发票和会计
凭证,了解了存货的保管、内部控制制度和成本核算制度,并对其进行了重点抽
样盘点,对主要存货采用核实评估基准日最近不含税市场价格与企业账面价值进
行核对分析,以核实分析后结果确认最终评估值。
2、关于机器设备的评估
根据本次评估的特定目的及被评估设备的特点,确定以重置成本为本次资产
评估的计价标准,主要采用成本法确定委估设备的市场价值。
机器设备评估的成本法是通过估算全新机器设备的重置价值,然后扣减实体性
贬值、功能性贬值和经济性贬值,或在确定综合成新率的基础上,确定机器设备
评估价值的方法。对评估结果进行核查,并对增减值率进行合理性分析。
3、关于房屋建筑物的评估
对本次委估资产,采用成本法评估。本次评估将建(构)筑物按结构特征分类,
主要分为框架结构、砖混结构。选取有代表性的建筑物、构筑物作为典型案例,
对典型案例的评估,运用典型工程概预算调整法,以该案例预决算资料的工程量
为依据,按现行定额标准,求取直接费,没有预决算资料的根据施工图计算工程
量。然后根据规定的取费程序计算其建安工程总价,再加上前期费和其它费用、
资金成本,确定重置全价。北京顺鑫农业股份有限公司拟转让所持有的北京顺鑫牵手果蔬饮品股份有限公司之股权项目资产评估报告书 第14页
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4、关于长期待摊费用的评估
评估人员查看了柜台机商铺租赁的相关合同、明细账和凭证等,了解费用原始
发生额、摊销期和尚存受益期限。按核实分析后的结果确定评估值。
5、无形资产-土地使用权的评估
本评估中运用的估价方法是按照《城镇土地估价规程》的规定,根据当地地产
市场的发育状况,并结合估价对象的具体特点及特定的估价目的等条件来选择的。
通常的估价方法有市场比较法、收益还原法、成本逼近法、剩余法、基准地价系
数修正法。经过评估人员的实地勘察及分析论证,本次评估采用市场比较法和基
准地价系数修正法进行评估。
6、关于流动负债的评估
关于流动负债中短期借款、应付票据、应付账款、预收账款、应付职工薪酬、
其他应付款、应付股利、应交税费的评估,评估人员根据单位提供的各项目明细
表,对账面值进行了核实,以核实后的账面值或根据其实际应承担的负债确定评
估值。
八、评估程序实施过程和情况
根据国家有关部门关于资产评估的规定和会计核算的一般原则,依据国家有关
部门相关法律规定和规范化要求,按照与委托方的资产评估约定函所约定的事项,
北京天健兴业资产评估有限公司业已实施了对委托方提供的法律性文件与会计记
录以及相关资料的验证审核,按被评估单位提交的资产清单,对相关资产进行了
必要的产权查验、实地察看与核对,进行了必要的市场调查和交易价格的比较,
以及财务分析和预测等其他有必要实施的资产评估程序。资产评估的详细过程如
下:
1.接受委托及准备阶段
(1)北京天健兴业资产评估有限公司于2010 年2 月接受委托方的委托,从事
本资产评估项目。在接受委托后,北京天健兴业资产评估有限公司即与委托方就
本次评估目的、评估对象与评估范围、评估基准日、委托评估资产的特点等影响
资产评估方案的问题进行了认真讨论。北京顺鑫农业股份有限公司拟转让所持有的北京顺鑫牵手果蔬饮品股份有限公司之股权项目资产评估报告书 第15页
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(2)根据委托评估资产的特点,有针对性地布置资产评估申报明细表,并设
计主要资产调查表、主要业务盈利情况调查表等,对委托方参与资产评估配合人
员进行业务培训,填写资产评估清查表和各类调查表。
(3)评估方案的设计
依据了解资产的特点,制定评估实施计划,确定评估人员,组成资产评估现场
工作小组。本项目评估人员共划分为三组,包括流动资产组、机器设备组和房地
产组。
(4)评估资料的准备
收集和整理评估对象市场交易价格信息、主要原料市场价格信息、评估对象产
权证明文件等。
该阶段工作时间为2010 年2 月23 日-2 月25 日。
2.现场清查阶段
(1)评估对象真实性和合法性的查证
根据委托方及被评估单位提供的资产和负债申报明细,评估人员针对实物资产
和货币性债权和债务采用不同的核查方式进行查证,以确认资产和负债的真实准
确。
对货币资金,我们通过查阅日记账,盘点库存现金、审核银行对账单及银行存
款余额调节表等方式进行调查;
对债权和债务,评估人员采取核对总账、明细账、抽查合同凭证等方式确定资
产和负债的真实性。
对存货,评估人员采取核对总账、明细账及相关的购销合同,并对存货进行分
类挑选,抽查盘点实物的方法,确定各种存货的真实性。
对固定资产的调查采用重点和一般相结合的原则,重点调查房屋建筑物、重要
设备等资产。评估人员,查阅了相关工程的设计、施工文件,工程承包合同,工
程款项结算资料、设备购置合同发票等,从而确定资产的真实性。
(2)资产实际状态的调查北京顺鑫农业股份有限公司拟转让所持有的北京顺鑫牵手果蔬饮品股份有限公司之股权项目资产评估报告书 第16页
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设备运行状态的调查采用重点和一般相结合的原则,重点调查办公设备。主要
通过查阅设备的运行记录,在被评估单位设备管理人员的配合下现场实地观察设
备的运行状态等方式进行。在调查的基础上完善重要设备调查表。
(3)实物资产价值构成及业务发展情况的调查
根据被评估单位的资产特点,调查其资产价值构成的合理性和合规性。重点核
查固定资产账面金额的真实性、准确性、完整性和合规性。查阅了有关会计凭证、
会计账簿以及设备采购合同等资料。
(4)企业收入、成本等生产经营情况的调查
收集相关单位以前年度损益核算资料,进行测算分析;通过访谈等方式调查各
单位及业务的现实运行情况及其收入、成本、费用的构成情况。
该阶段的工作时间为2010 年2 月26 日至2010 年3 月3 日。
3.选择评估方法、收集市场信息和估算过程
评估人员在现场依据针对本项目特点制定的工作计划,结合实际情况确定的作
价原则及估值模型,明确评估参数和价格标准后,参考企业提供的历史资料和未
来经营预测资料开始评定估算工作。
4.评估汇总阶段
(1)评估结果的确定
依据北京天健兴业资产评估有限公司评估人员在评估现场勘察的情况以及所
进行的必要的市场调查和测算,确定委托评估资产的收益现值法结果。
(2)评估结果的分析和评估报告的撰写
按照北京天健兴业资产评估有限公司规范化要求编制相关资产的评估报告书。
评估结果及相关资产评估报告按北京天健兴业资产评估有限公司规定程序进行三
级复核,经签字注册资产评估师最后复核无误后,由项目组完成并提交报告。
(3)工作底稿的整理归档
该阶段工作时间为2010 年3 月5 日-3 月8 日。北京顺鑫农业股份有限公司拟转让所持有的北京顺鑫牵手果蔬饮品股份有限公司之股权项目资产评估报告书 第17页
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九、评估假设
1.交易假设:假定所有待评估资产已经处在交易过程中,评估师根据待评估
资产的交易条件等模拟市场进行估价。
2.公开市场假设:公开市场假设是对资产拟进入的市场的条件以及资产在这
样的市场条件下接受何种影响的一种假定。公开市场是指充分发达与完善的市场
条件,是指一个有自愿的买方和卖方的竞争性市场,在这个市场上,买方和卖方
的地位平等,都有获取足够市场信息的机会和时间,买卖双方的交易都是在自愿
的、理智的、非强制性或不受限制的条件下进行。
3.持续使用假设:持续使用假设是对资产拟进入市场的条件以及资产在这样
的市场条件下的资产状态的一种假定。首先被评估资产正处于使用状态,其次假
定处于使用状态的资产还将继续使用下去。在持续使用假设条件下,没有考虑资
产用途转换或者最佳利用条件,其评估结果的使用范围受到限制。
4.企业持续经营假设:是将企业整体资产作为评估对象而作出的评估假定。
即企业作为经营主体,在所处的外部环境下,按照经营目标,持续经营下去。企
业经营者负责并有能力担当责任;企业合法经营,并能够获取适当利润,以维持
持续经营能力。
十、评估结论
经资产基础法评估,顺鑫牵手截至2009 年12 月31 日总资产账面价值为
41,939.02 万元,评估价值为46,261.69 万元,增值额为4,322.66 万元,增值率
为10.31%;总负债账面价值为28,805.88 万元,评估价值为28,805.88 万元,无
增减值额;净资产账面价值为13,133.14 万元,净资产评估价值为17,455.81 万
元,增值额为4,322.66 万元,增值率为32.91%。
评估结果详见下列评估结果汇总表
资产占有单位名称:北京顺鑫牵手果蔬饮品股份有限公司 金额单位:人民币万元
帐面价值 评估价值 增减值 增值率%
项 目
A C D=C-B E=D/B*100%
流动资产 1 24,107.13 25,448.18 1,341.05 5.56北京顺鑫农业股份有限公司拟转让所持有的北京顺鑫牵手果蔬饮品股份有限公司之股权项目资产评估报告书 第18页
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帐面价值 评估价值 增减值 增值率%
项 目
A C D=C-B E=D/B*100%
非流动资产 2 17,831.89 20,813.51 2,981.61 16.72
其中:可供出售金融资产3 - - - -
持有至到期投资 4 - - - -
长期股权投资 5 - - - -
投资性房地产 6 - - - -
固定资产 7 17,719.66 20,701.28 2,981.61 16.83
在建工程 8 - - - -
无形资产 9 - - - -
长期待摊费用 10 112.23 112.23 - -
资产总计 11 41,939.02 46,015.80 4,076.78 9.72
流动负债 12 28,805.88 28,805.88 - -
非流动负债 13 - - - -
负债总计 14 28,805.88 28,805.88 - -
净 资 产 15 13,133.14 17,455.81 4,322.66 32.91
十一、特别事项的说明
1.本报告提出的评估结果是在委托方及被评估单位提供必要的资料基础上形
成的,我们对委托方和被评估单位提供的有关评估对象法律权属资料和资料来源
进行了必要的查验,并有责任对查验的情况予以披露。但本报告所依据的权属资
料之真实性、准确性和完整性由委托方和被评估单位负责并承担相应的责任。
2.本次评估结果是反映评估对象在本次评估目的下,根据公开市场的原则确
定的顺鑫牵手纳入评估范围的全部股东权益的市场价值,未对资产评估增值做任
何纳税准备, 也未考虑可能存在的抵押、担保、或有负债、未决诉讼或任何其他
可能存在的诉讼所可能产生的任何影响,没有考虑将来可能承担的抵押、担保事
宜,以及特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估价格的影响,同时,本报告
也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价格
的影响。
3.本次评估结果基于本报告及其说明所陈述的有关假设基础之上,此等数据
将会受多种市场因素影响而变化。我们对市场变化的情况不承担发表意见的责任,北京顺鑫农业股份有限公司拟转让所持有的北京顺鑫牵手果蔬饮品股份有限公司之股权项目资产评估报告书 第19页
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同时我们也没有义务为了反映报告日后的事项而进行任何修改。当前述条件以及
评估中遵循的各种原则发生变化时,评估结果一般会失效。
4.动力车间和生物车间二层办公楼房产证证号为京房权证顺股更字第00578 号,
证载所有权人为北京顺鑫牵手有限责任公司,现房屋所有权已属北京顺鑫牵手果
蔬饮品股份有限公司所有,但尚未办理产权过户及变更。销售南门展厅345.6 平
方米未办理房屋所有权证。委估房屋建筑物中生产车间和成品库已抵押给北京农
村商业银行股份有限公司光明街支行,抵押期限为为2009 年7 月15 日至2010 年
4 月11 日。委估建筑物中3971.12 平方米坐落于北京顺鑫牵手有限责任公司所属
土地上,构筑物为北京顺鑫牵手有限责任公司和北京顺鑫牵手果蔬饮品股份有限
公司两厂区全部辅助生产设施。
十二、评估报告的使用限制说明
1.本报告仅供委托方用于评估目的对应的经济行为和送交资产评估行政主管
部门审查使用;评估报告书的使用权归委托方所有。
2.本报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用。
3.未经我公司同意委托方不得将报告的全部或部分内容发表于任何公开媒体
上;对不当使用评估结果于其他经济行为而形成的结果,本公司不承担任何法律
责任。
4.根据国家的有关规定,本评估报告使用的有效期限为1 年,自评估基准日
2009 年12 月31 日起,至2010 年12 月30 日止;
十三、评估报告提出日期
本评估报告提出日期为2010 年3 月2 日。北京顺鑫农业股份有限公司拟转让所持有的北京顺鑫牵手果蔬饮品股份有限公司之股权项目资产评估报告书 第20页
北京天健兴业资产评估有限公司
(本页无正文)
资产评估机构:北京天健兴业资产评估有限公司
法 定 代 表 人: 孙建民
注册资产评估师: 高举
注册资产评估师: 刘燕坤
二〇一〇年三月二日北京顺鑫农业股份有限公司拟转让所持有的北京顺鑫牵手果蔬饮品股份有限公司之股权项目资产评估报告书附件
第21页
北京天健兴业资产评估有限公司
北京顺鑫农业股份有限公司拟转让所持有的北京顺鑫
牵手果蔬饮品股份有限公司之股权项目
资产评估报告书附件北京顺鑫农业股份有限公司拟转让所持有的北京顺鑫牵手果蔬饮品股份有限公司之股权项目资产评估报告书附件
北京天健兴业资产评估有限公司
关于《资产评估报告书附件》
使用范围的声明
本资产评估报告附件仅供委托方用于评估目的对应的经济行为和送交资产评
估行政主管部门审查使用;评估报告书的使用权归委托方所有,未经委托方许可
评估机构不得随意向他人提供或公开;未经我公司同意委托方不得将报告的部分
或部分内容发表于任何公开媒体上;对委托方不当引用评估结果于其他经济行为
而形成的结果,本公司不承担任何法律责任。北京顺鑫农业股份有限公司拟转让所持有的北京顺鑫牵手果蔬饮品股份有限公司之股权项目资产评估报告书附件
北京天健兴业资产评估有限公司
一、 委托方关于股权转让的董事会决议北京顺鑫农业股份有限公司拟转让所持有的北京顺鑫牵手果蔬饮品股份有限公司之股权项目资产评估报告书附件
北京天健兴业资产评估有限公司
二、 被评估单位2009 年度专项审计报告
及基准日财务报表北京顺鑫农业股份有限公司拟转让所持有的北京顺鑫牵手果蔬饮品股份有限公司之股权项目资产评估报告书附件
北京天健兴业资产评估有限公司
三、委托方和被评估单位法人营业执照北京顺鑫农业股份有限公司拟转让所持有的北京顺鑫牵手果蔬饮品股份有限公司之股权项目资产评估报告书附件
北京天健兴业资产评估有限公司
四、评估对象涉及的主要权属证明资料北京顺鑫农业股份有限公司拟转让所持有的北京顺鑫牵手果蔬饮品股份有限公司之股权项目资产评估报告书附件
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五、委托方和相关当事方的承诺函北京顺鑫农业股份有限公司拟转让所持有的北京顺鑫牵手果蔬饮品股份有限公司之股权项目资产评估报告书附件
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六、签字注册资产评估师的承诺函北京顺鑫农业股份有限公司拟转让所持有的北京顺鑫牵手果蔬饮品股份有限公司之股权项目资产评估报告书附件
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注册资产评估师承诺函
北京顺鑫农业股份有限公司:
受你单位的委托,我们对你单位拟转让所持有的北京顺鑫牵手果蔬饮品股份有
限公司之股权项目而涉及其全部股东权益价值,以2009 年12 月31 日为基准日进
行了评估,形成了资产评估报告。在本报告中披露的假设条件成立的前提下,我
们承诺如下:
1.具备相应的执业资格。
2.评估对象和评估范围与评估业务约定书约定一致。
3.对评估对象及其所涉及的资产进行了必要的核实。
4.根据资产评估准则和相关评估规范选用了评估方法。
5.充分考虑了影响评估价值的因素。
6.评估结论合理。
7.评估工作未受到干预并独立进行。
注册资产评估师:高举
注册资产评估师:刘燕坤
二〇一〇年三月二日北京顺鑫农业股份有限公司拟转让所持有的北京顺鑫牵手果蔬饮品股份有限公司之股权项目资产评估报告书附件
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七、评估机构资格证书北京顺鑫农业股份有限公司拟转让所持有的北京顺鑫牵手果蔬饮品股份有限公司之股权项目资产评估报告书附件
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八、评估机构法人营业执照副本北京顺鑫农业股份有限公司拟转让所持有的北京顺鑫牵手果蔬饮品股份有限公司之股权项目资产评估报告书附件
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九、签字注册资产评估师资格证书
资产评估人员名单北京顺鑫农业股份有限公司拟转让所持有的北京顺鑫牵手果蔬饮品股份有限公司之股权项目资产评估报告书附件
北京天健兴业资产评估有限公司
北京顺鑫农业股份有限公司拟转让所持有的北京顺鑫
牵手果蔬饮品股份有限公司之股权项目
资产评估人员名单
主管合伙人: 邓小丰
主管经理: 刘燕坤
项目负责人: 高举
评估专业人员:
流动资产及负债: 颜硕
设备: 韩恩卫
齐云杰
审核人员:
流动资产及负债: 高举
机器设备: 韩恩卫
二级审核人员: 刘燕坤
三级审核人员: 徐忠北京顺鑫农业股份有限公司拟转让所持有的北京顺鑫牵手果蔬饮品股份有限公司之股权项目资产评估报告书附件
北京天健兴业资产评估有限公司北京顺鑫农业股份有限公司拟转让所持有的北京顺鑫牵手果蔬饮品股份有限公司之股权项目资产评估报告书附件
北京天健兴业资产评估有限公司
十、评估业务约定书北京天健兴业资产评估有限公司
北京顺鑫农业股份有限公司拟转让所持有的北京顺鑫
牵手果蔬饮品股份有限公司之股权项目
资 产 评 估 说 明
天兴评报字(2010)第82号
(第一册,共一册)
北京天健兴业资产评估有限公司
二〇一〇年三月二日北京顺鑫农业股份有限公司拟转让所持有的北京顺鑫牵手果蔬饮品股份有限公司之股权项目 第1
页
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目 录
第一部分 关于评估说明使用范围的声明 1
第二部分 关于进行资产评估有关事项的说明 2
第三部分 评估对象与评估范围及资产核实情况说明 3
第四部分 资产基础法评估技术说明 9
流动资产评估说明............................................................ 9
机器设备评估说明........................................................... 16
房屋建(构)筑物评估说明................................................... 27
土地使用权评估说明......................................................... 37
长期待摊费用评估说明....................................................... 56
负债评估说明............................................................... 57
第五部分 评估结论及其分析 60
(一)评估结论............................................................. 60
(二)资产基础法评估结果与账面值比较变动情况及原因......................... 61
(三)评估结论成立的条件................................................... 62
(四)评估结论的瑕疵事项................................................... 62
(五)评估基准日的期后事项说明及对评估结论的影响........................... 62
(六)评估结论的效力、使用范围 及有效期.................................... 63北京顺鑫农业股份有限公司拟转让所持有的北京顺鑫牵手果蔬饮品股份有限公司之股权项目 第1
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北京天健兴业资产评估有限公司
第一部分 关于评估说明使用范围的声明
评估说明供国有资产监督管理机构(含所出资企业)、相关监管机构和部门使
用。除法律法规规定外,材料的全部或者部分内容不得提供给其他任何单位和个
人,不得见诸公开媒体。北京顺鑫农业股份有限公司拟转让所持有的北京顺鑫牵手果蔬饮品股份有限公司之股权项目 第 2页
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第二部分 关于进行资产评估有关事项的说明
本部分内容由委托方和被评估单位(或者被评估单位)共同撰写并提供,其页码不
含在本说明页码内。北京顺鑫农业股份有限公司拟转让所持有的北京顺鑫牵手果蔬饮品股份有限公司之股权项目 第3页
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第三部分 评估对象与评估范围及资产核实情况说
明
一、评估对象与评估范围说明
(一)评估对象与评估范围内容
1. 委托评估的评估对象与评估范围。
根据本次评估所涉及的经济行为和具体评估目的,委托方确定本次评估对象
为北京顺鑫牵手果蔬饮品股份有限公司(以下简称:“顺鑫牵手”)于评估基准日
的股东全部权益。评估范围为顺鑫牵手的整体资产,包括全部资产与负债。
2. 委托评估的资产类型、账面金额。
(1)货币资金:账面价值5,659,724.38 元,其中:现金35,442.75 元,
银行存款5,624,281.63 元。
(2)应收账款:账面价值103,540,735.58 元。
(3)预付账款:账面价值35,174,470.68 元
(4)其他应收款:账面价值2,319,053.85 元。
(5)存货:94,377,299.26 元
(6)固定资产
①房屋建筑物合计:账面价值54,957,291.83 元;
②设备类合计:账面价值112,191,049.54 元;
(7)长期待摊费用:账面价值1,122,311.79 元。
流动负债
(8)短期借款:账面价值91,000,000.00 元。
(9)应付票据:账面价值12,500,000.00 元
(10)应付账款:账面价值33,074,998.42 元。
(11)预收账款:账面价值4,160,198.66 元。
(12)应付职工薪酬:账面价值593,289.85 元。
(13)应交税费:账面价值-2,544,936.52 元。北京顺鑫农业股份有限公司拟转让所持有的北京顺鑫牵手果蔬饮品股份有限公司之股权项目 第4页
北京天健兴业资产评估有限公司
(14)应付股利:账面价值1,978,464.77 元。
(15)其他应付款:147,296,813.03 元。
(二)实物资产的分布情况及特点
1. 实物资产的类型、数量、分布情况和存放地点。
(1)设备
机器设备:机器设备主要为饮品生产工艺:包括生物淀粉糖生产工艺。
饮品的主要生产工艺机器设备,有国产胡萝卜汁原浆生产线、意大利SASIB
公司制造的南瓜汁原浆生产线、灌装线以及杀菌机系统、全自动调配配料系统、
瑞典的利乐无菌灌装机以及贴管机、装箱机等。另有广州惠阳的乐惠190 易拉罐
生产线、500 毫升PET 瓶装果蔬汁饮品生产线、600 毫升PET 瓶装纯净水生产线和
与之配套的反渗透净化水处理系统,5 加仑桶装纯净水灌装生产线,与之配套的设
备有喷码机、反滲透水处理系统等。淀粉糖生产设备:包括淀粉仓系统、室外的
1000m3钢板淀粉筒仓、斗式提升机、螺旋输送机及附属脉冲除尘器及仓底清扫器
等。真空过滤系统包括水平真空转鼓过滤机,为上海化机厂制造,全不锈钢材质,
转鼓表面为一层金属网、转鼓每旋转一周时,在每个扇型表面可以进行过滤、洗
涤、吸干、吸松卸饼,水环式真空泵、滤前中储罐等。糖化处理设备、浓缩蒸发
系统设备部分是阿法拉伐上海技术有限公司提供的预热器、一二三效蒸发器、末
效蒸发器、冷凝器等。酸碱站、糖化罐区、成品罐区、成品灌装生产线等,目前
使用状况正常。
辅助生产设备有动力变配电系统、蒸汽锅炉及附属设施、制冷设备、空气压
缩机及配套设备、理化检测设备等。
行政办公设备有复印机、计算机、打印机、传真机、投影仪、空调、厨房设
备和办公家具等,部分计算机较早购置,现已报废。
运输车辆共有22 项。其中六辆为轿车和客车,一辆桑塔纳、两辆奥迪、一辆
金杯、一辆卡姆利、亚星客车,均是2005 年后购置车况较好。其余为叉车、装卸
车、装载机,目前状态一般,
以上设备存放在北京顺鑫牵手果蔬饮品股份有限公司院内的饮品车间、生物
车间,配电室、冷冻空压机站、污水站内、以及库房,和相关办公室内。北京顺鑫农业股份有限公司拟转让所持有的北京顺鑫牵手果蔬饮品股份有限公司之股权项目 第5页
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机器设备中锅炉及附属设施已卖出。
(2)房屋建筑屋
北京顺鑫牵手果蔬饮品股份有限公司申报的房屋建(构)筑物位于北京顺义
区牛汇街1 号,总建筑面积30999.9 平方米,主要包括生产车间、成品库、动力
车间等。其中生产车间和成品库房产证证号为X 京房权证顺字第217433 号,所有
权人为北京顺鑫牵手果蔬饮品股份有限公司;动力车间和生物车间二层办公楼房
产证证号为京房权证顺股更字第00578 号,证载所有权人为北京顺鑫牵手有限责
任公司,现房屋所有权已属北京顺鑫牵手果蔬饮品股份有限公司所有,但尚未办
理产权过户及变更。销售南门展厅345.6 平方米未办理房屋所有权证。
(3)存货
顺鑫牵手的存货主要分为原材料、在用周转材料、在库周转材料、在产品、
及库存商品账面价值94,377,299.26 元,分别存放于辅料库、成品库及在制品库
等专用部门库房。
二、资产核实情况总体说明
按照国家国资委《企业国有资产评估报告指南》和国家其他有关资产评估法
规、准则的要求,评估机构在进入评估工作现场前要求被评估单位对纳入评估范
围的资产及负债进行清查核实。北京天健兴业资产评估有限公司评估人员在现场
工作期间进行了抽查核实。
(一)资产核实人员组织、实施时间和过程
接受评估委托后,评估人员首先向被评估企业提供了评估明细表、填表说明、
资料清单等电子文档,要求被评估企业进行资产申报和资料准备;然后成立了以
现场项目负责人为主的清查小组,根据制定的现场清查实施计划,分房地产、设
备、流动资产和负债等小组分别进行核查。评估组清查核实工作期间为2010 年2
月26 日至2010 年3 月3 日。清查过程分三个阶段进行,第一阶段对评估申报明
细表进行初步审核,了解被评估资产的概况;第二阶段进行现场清查盘点工作,
对申报表中与实际不符项目经被评估企业确认后进行修正完善;第三阶段编写清
查核实情况说明。现将清查方法说明如下:
(一)流动资产及负债清查情况北京顺鑫农业股份有限公司拟转让所持有的北京顺鑫牵手果蔬饮品股份有限公司之股权项目 第6页
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主要对企业的非实物性流动资产和负债进行了清查。
主要通过核对企业财务账的总账、各科目明细账、会计凭证,对非实物性流
动资产和负债进行了清查,并重点对现金进行盘点、对银行存款、应收账款、其
他应收款和往来款进行函证、对应收款项进行账龄分析、对存货进行盘点。
(二)设备清查情况
(1)对机器设备按照ABC 分类的原则,A 类设备为顺鑫牵手饮品生产工艺线
均为关键设备,重点进行勘察;B 类设备为辅助生产设备有动力变配电系统、蒸汽
锅炉及附属设施、制冷设备、空气压缩机及配套设备、理化检测设备等,C 类设备
为办公用设备和一般电子设备。评估人员按照分工到现场清查设备,重点核实设
备的名称、规格型号、生产厂家、数量及实际启用时间,了解设备使用状况,维
护保养和大修理情况。对A 类设备重点勘查其技术状态和维修保养、技术改造情
况,了解设备的利用率、故障率和生产稳定性。对A 类设备逐台进行现场勘察,B
类设备现场勘察达到90%以上,C 类设备根据具体情况进行重点抽查。
(2)车辆:评估人员对在现场车辆进行了实物勘察,对照运输车辆清查评估
明细表核对了车型、牌照、制造厂家、累计行驶里程等;对个别车辆的行驶性能
进行了现场观察(启动、刹车及转向性能等),向车辆管理人员或驾驶员了解所有
车辆的维护使用、事故、大修理及目前的性能。向有关人员了解了该地区车价外
的相关收费标准,为下阶段评定估算作准备。
(3)电子设备:核对设备的名称、规格、生产厂家、数量、使用时间和使用
状态。评估人员对电子设备进行了重点抽查。
(4)评估人员查对固定资产账册,核对车辆行驶证、抽查重大设备的购置合
同、发票、记账凭证,核实设备的产权。
(5)机器设备中锅炉及附属设施已卖出;部分计算机较早购置,现已报废。
(五)房屋、建筑物清查情况
根据被评估企业提供的建筑物评估项目及申报表所列项目的项数、面积、结
构类型、装饰及给排水、供电、照明、采暖通风等设备配备情况,对主要建筑物
进行了现场清查核实,结合查阅相关图纸,对申报表与实物不符的部分进行纠正,
除核对建筑物的数量及内容是否与申报表情况一致外,主要查看了建筑物结构、北京顺鑫农业股份有限公司拟转让所持有的北京顺鑫牵手果蔬饮品股份有限公司之股权项目 第7页
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装修设施、配套使用状况。在清查过程中对主要建筑物的面积进行了核对。
(六)无形资产的清查情况
对土地使用权,评估人员查阅并收集土地使用权证、出让合同,到现场进行
实地勘查;
(七)其他资产的清查
对其他资产根据评估申报表所列项目内容,调查各项形成方式,并收集相关
的购置合同、发票、权利证书等资料,了解原始入账价值及包含的内容、企业摊
销政策等。
(二)影响资产核实的事项及处理方法
本次评估未发现影响资产核实的事项。
(三)核实结论
1.说明资产核实结论。
经清查核实后顺鑫牵手公司评估基准日资产负债表为:
科目名称 账面价值
货币资金 5,659,724.38
应收账款 103,540,735.58
预付账款 35,174,470.68
其他应收款 2,319,053.85
存货 94,377,299.26
固定资产 177,196,643.85
其中:建筑物类 54,957,291.83
设 备 类 112,191,049.54
长期待摊费用 1,122,311.79
一、资产总计 419,390,239.39
短期借款 91,000,000.00
应付票据 12,500,000.00
应付账款 33,074,998.42
预收账款 4,160,198.66
应交税费 -2,544,936.52
应付职工薪酬 593,289.85
应付股利 1,978,464.77
其他应付款 147,296,813.03
二、负债合计 288,058,828.21
流动负债 288,058,828.21
三、净资产 131,331,411.18北京顺鑫农业股份有限公司拟转让所持有的北京顺鑫牵手果蔬饮品股份有限公司之股权项目 第8页
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2. 说明资产核实结果是否与账面记录存在差异及其程度。
清查情况表明:非实物资产,经评估人员核实部分顺鑫牵手的部分固定资产
已经出售或者报废,但并未做账务处理,如房屋建筑物部分的锅炉房等,明细详
见资产评估明细表备注部分,其他资产的清查,评估明细表和账面记录一致,申
报明细表与实际情况吻合;实物资产的清查情况与清查评估明细表相互对应,账
实、账表相符。
3.说明权属资料不完善等权属不清晰的资产。
根据清查结果,评估人员发现纳入评估范围内的资产及负债存在以下瑕疵:
动力车间和生物车间二层办公楼房产证证号为京房权证顺股更字第00578 号,
证载所有权人为北京顺鑫牵手有限责任公司,现房屋所有权已属北京顺鑫牵手果
蔬饮品股份有限公司所有,但尚未办理产权过户及变更。
委估建筑物中3971.12 平方米坐落于北京
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