内地的房地产赌局，正在经历一场新的洗牌和清算。 据传媒报道，房企在近期纷纷抛售资产。据初步统计，仅仅在11月就有包括招商蛇口、中航、中海等在内的11家具有央企国企背景的房企密集抛售资产，出售标的总金额约560亿人民币。
图片来源于网络 最引人注意的，莫过于华侨城，其三笔资产挂牌转让包括5.04亿元出售深圳南山11栋别墅、13.95亿元转让重庆公司51%股权、56.8亿元转让北京丰台帝王专案51%股权。此外，中国航空工业集团也有大笔抛售动作。其下属的中航地产10.6亿元抛售中港城置业的全部股权，中航国际控股则抛售中航万科60%股权。 今年以来，这种卖股权、卖资产，大笔套现的现象屡屡出现。 地产商们靠“地产霸权”牟取暴利，平时虽招人嫉恨，但他们的一举一动都有可能预示着经济的动向，十分引人关切。如今，内地各大房企都在学李嘉诚变现名下资产，此举难免使人们担忧：房企貌似要跑路，不知来年房地产是多是空？如果房地产市场整体看空，对于中国经济整体而言意味着什么？ 一，房屋开发成本依然高企，融资愈发困难 内地房产调控政策威力强劲，致使房地产“两极分化”的趋势不可扭转，并购整合的数量在未来还将增多。无论是公司战略层面还是具体项目实际运作层面，预计接下来房企股权转让交易现象不会减少，“大吃小，强吞弱”仍然是房企的常态。 众所周知，地产业一般是先用自有资金拿地，然后借助银行贷款等融资方式开发建设，再通过预售款的方式维持现金流，保证正常运转。问题就在第二、第三个环节。一旦开发成本过高，销售利润减低，而银行的贷款同时收紧，地产商就有玩不下去的可能。需知，中国的大部分地产商背负的债务比例都相当高。 从当前地产债的到期时间分布看，2019年将开始逐渐进入偿债高峰期。2018年6月份之前有500亿元左右债券到期，2018年下半年到期941.7亿元。从2019年开始，每半年就有超过1000亿元的债券到期，2020年6月到2021年6月期间，每半年的债务到期量超过2000亿元。 看来，债的压力是够大了，但问题是钱从哪里来呢？ 据21世纪经济报的统计，今年前11个月，公司债融资总规模，较2016年全年下降91%；除恒大以外的中国房企融资总额则为7254亿元，较2016年全年下降31%。而把眼光投向海外融资的房企业也明显受到了美联储升息的影响，海外融资总量虽然有所提升，但融资成本受利率上浮影响而急速增加。融资的路子是越来越难。 那么，如今房企靠卖房又能拿到多少钱？ 据国家统计局数据，中国新建房屋的同比价格自2017年1月以来，一直呈现下降趋势，从年初的增长12.4%，一路下跌到11月的5.1%。到2018年1月，新建房屋的同比价格变化，应该会进一步下降到2%左右。房价的空间是越来越小，但是地价、税费等等一系列土地开发成本并没有下降。因此，利润也必然是越来越薄。 债多钱少，这是地产业的普遍写照。可以说，没有深厚的资金实力和背景的地产玩家，现在根本没有资格玩房地产。 根据中信建投的报告，中国内地房企前10家今年上半年拿地面积占比已达到总量的23%，较去年底提升8个百分点。在一二线热点城市来看，排名前10的房企在20个重点城市拿地集中度高达27%，比2016年翻倍。而相比于大房企的大块吃肉，小房企的处境是连汤也喝不上。 如此高的集中程度，十分类似于香港的地产格局。如从香港七家较大规模房企当前市场份额来看，市场占有率最大的两家房企长江实业和新鸿基地产，其市场份额已分别达到20%和16.2%，而七大房企于2017年上半年的市场份额也高达62%，与内地的格局高度一致。所以说，内地经济香港化，并不是一个比喻，而是活生生的现实。 两极分化之下，小房企死，大房企生。生死之间，完成一个循环。 二，地产商没有跑路，而是在玩新的套路 任何一个产业，越是高度集中化，越是有利于宏观调控，方便管理。房地产也是如此。过去，地产受调控影响很深，地产资本更为集中化的今天，这种政策影响将进一步加深。 这种影响可以一言以蔽之：中国的房地产，本质就是一个不断循环的货币周期游戏。一松一紧，松紧相继，有点类似于道家的太极图。 一般人只知道中国这十年来货币大放水，导致M2总量与房价比翼齐飞，却不知道在广义货币“泄洪”的基本盘之下，房地产周期也是体现出了松紧相继的太极图形态。 今天，地产商们都在诉苦：现金不足、流动性不足。这种抱怨其实一点也不新鲜，早在2008年，中国的地产商们也面临和今天类似的问题。 彼时，央行多次提高存款储备金率，造成地产融资困难、资金紧张，有46%的地产股有巨大债务风险，18家公司债务风险极高。当年的潘石屹就用“金融环境非常非常困难”来形容2008年的房地产市场。 今天看来，这种形容是不是很讽刺？众所周知，随着第二年的“四万亿”以及其诸多衍生品被投向市场，房地产这只饿坏了的老虎被放出笼子，中国的房价随之迎来了历史上最高涨的时代。把这只地产老虎捉进笼子又放出来的手，就是金融货币政策。 在中国房价“放卫星”的十年，这只手也从没闲着，货币政策忽松忽紧，由此产生了所谓“地产周期”。这种周期实际上是人为制造的，它的作用就是告诉地产商：只要我愿意，可以随时将你关进笼子，让你的流动性枯竭；同时也可以按照意愿再释放流动性，让你活下来。 这等于就是一种警告与驯化，像马戏团的驯兽师在训练野兽。这么多年下来，房地产也被驯服得非常听话。 |
