“联合办公企业在突围过程中，从0到1的过程其实是非常简单的，但从1到100则需要非常高的技术及数据手段来实现规模化和连锁化。不具备这个能力的企业，很快就会被淘汰。”日前，氪空间总裁钟澍在接受《中国经营报》记者采访时这样表示。 近年来，不同规模、不同定位的联合办公企业一时间风起云涌。戴德梁行相关研究报告显示，2018年一季度末，在主要城市，已经有546个联合办公场所，而在几年前，联合办公还只是个新兴办公概念。 一方面，不同巨头纷纷试水联合办公；另一方面，行业洗牌日趋激烈，盈利模式单一、经营不善、入驻率低、融资难题加剧等问题的显现，也让联合办公行业上演“生死竞速”。 在以3亿元并购上海共享办公企业Workingdom两周后，优客工场于7月23日正式与爱特众创达成并购合作意向，这也是进入2018年以来，优客工场完成的第5宗战略并购合作意向。此外，今年3月份，优客工场先后完成对无界空间、wedo联合创业社的并购；4月，众创空间WeWork中国25亿元收购裸心社。据不完全统计，2017年3月份至今，联合办公领域共完成8次收购或合并。 “最终的大结局其实应该是比较清晰的，可能会有四五家上市公司，但是说谁要一家独大我觉得也比较难。因为这个行业有一定的地域性，谁也很难把谁吃掉。”米域创始人、CEO冯印陶向本报记者表示。 价格混战 日前，记者实地走访了位于上海市徐汇区天钥桥路580号的方糖小镇。据相关工作人员介绍，6人工位的价格在9600元/月~13000元/月不等，单人工位的价格为2000元/月。此外，会议室在赠送额度范围内可以免费使用。包括健身房、电话室等在内的公共服务区和冰箱、微波炉等公共设施都可免费使用。另据工作人员透露，该店共有700多个工位，目前仅剩100多个。 而在直线距离不足两公里的徐汇区裕德路的氪空间联合办公场所，据相关工作人员介绍，位于上述区域的氪空间共有1700个工位，自去年开店以来，目前出租率已达85%~90%。据介绍，一个7人的工位，折后价格为16493元/月，合计每个工位约2356元/月。此外，会议室一个月赠送400元额度，根据大、中、小会议室不同，一个8人间的会议室120元/时，小一点的会议室60元/时。 在位于上海市徐汇区华山路的WeWork联合办公场所，记者了解到，一间普通的带窗6人间办公室的价格大概在2.2万元/月，而不带窗的价格则为1.8万元/月。由此计算，单个工位的价格在3000元/月~3667元/月不等。 据介绍，续约每年租金涨幅为4%。以2万元/月为例，则一年的涨幅为800元/月。会议室非繁忙时期的价格为一小时消费2个点，繁忙时期为一个小时消费3个点。一个6人间办公室每个月可免费享用22点，超出免费享用点数后每小时320元左右。 在位于上海市浦东新区芳甸路1188弄1~4号证大喜玛拉雅中心北区B1层的优客工场，相关工作人员告诉记者，该店联合办公的占地面积约为6000平方米，单个工位的价格在1500元/月~1800元/月不等。目前，该店大约有600个工位，入驻率约为80%。此外，该工作人员还向记者介绍，“可容纳100~150人的大会议室，收费标准为1000元/时，小的会议室只要空闲，可以免费使用。” 随后，记者又实地走访了位于上海市浦东新区世纪大道1568号中建大厦18楼的中海Officezip。据介绍，该店每个工位的租金在4000元/月~5000元/月不等。“我们会赠送每个租客相应的会议室使用额度，具体的额度范围还在讨论制定中，大会议室的使用，半天需要1000元，全天需要2000元。” 跑马圈地 自2016年7月进军中国市场以来，两年中WeWork年复合增长率超300%、进军8个城市10个空间、从0到拥有1万个工位，全球管理空间数量也由180个激增至295个。 今年以来，优客工场共涉及5宗并购，目前其已在全球布局了35个城市，160个场地，总管理面积58万平方米。今年5月份，优客工场总裁毛大庆曾对外表示，IPO也在他的考虑范围之内。 此外，8月初，36氪及氪空间创始人兼董事长刘成城在一场论坛上表示，今年上半年，氪空间拿下了上海联合办公市场新增面积的70%，以及北京联合办公市场新增面积的40%。钟澍在日前接受采访时表示，8月和9月，氪空间每个月都会有10个项目开业。另据了解，目前氪空间已进入12个城市，开业三十几个项目，有五十几个项目即将开业，入驻企业超过3000家。公司今年的目标是新增30万平方米的物业面积，明年的目标是100万平方米。 钟澍告诉本报记者，对于联合办公行业来说，未来规模化会是一个非常大的优势。“大家现在看到的联合办公，不仅是线下的形态，实际上其在线上的内容里面做了很多深度数据挖掘。这包括用户数据、楼宇数据、公司数据以及采取技术手段的一些措施。规模化的企业获取用户、物业的成本都会更低。“未来从平台上来说我们认为会一家独大，当然也会有类似于苏宁和国美、京东和阿里这样的竞争持续下去。”钟澍表示。 和钟澍对规模的热衷不同，冯印陶表示，增长速度一定要和企业的建设相匹配。 据悉，总部位于上海的联合办公品牌米域MIXPACE目前在上海核心商业区运营15个办公项目，在陆家嘴、外滩、南京西路、淮海路、静安寺、大虹桥商圈皆有布局，覆盖1~50人不等的处于不同发展阶段的企业，为数百个团队提供服务。2018年，公司将拓展北京和深圳市场，计划布点总数增加到30~50个，承租运营面积提升至15万平方米以上。 “假设我们做到100万平方米，也就是服务20万人而已。这个服务人口的比例和整个市场的人口比例相比是非常小的，所以整体的渗透率和市场占有率不会很高。相对来讲，米域的发展会是小步快跑、稳步增长这样一个模式，不会在特别短的时间内增加几十万平方米，那样的增长是不健康或者不理性的。”冯印陶说道。 资本魔咒 日前，本报记者在实地走访中了解到，场租收益目前仍然是联合办公运营商的主要收入来源。另据相关媒体报道，优客工场的场租收益曾一度占到总收益的90%。 在冯印陶看来，联合办公以租金为主要收入完全没有问题，联合办公最根本的是看其会员服务费是否够高，“在这里面可能打包了很多服务，用户会由于很多原因愿意支付这个更高的议价。所以，衍生业务逻辑就是要把服务做好，会员才愿意付更多的钱。” |
